Beräkning av den maximala belåningsgraden – Frågor och svar - Beräkning av belåningsgraden

1. Beräknas LTV/LTC för alla bostadskrediter eller endast för dem där det objekt som köps utgör säkerhet?

Svar: Beräkningen görs kreditspecifikt för alla bostadskrediter som avses i 7 kap. 7 § 4 punkten i konsumentskyddslagen (KSL). Kreditens användningsändamål och den säkerhet som lämnas ska uppfylla villkoren i lagen. Inga andra krediter berörs av beräkningen. Det objekt som köps behöver inte utgöra säkerhet.

Enligt bestämmelsen avses med bostadskredit en konsumentkredit för förvärv av aktier eller andelar i sammanslutningar som ger rätt att besitta bostadslägenhet, för förvärv av en bostadsfastighet eller för förvärv av ett sådant bostadshus som är beläget på ett område som besitts med stöd av nyttjanderätt, eller för renovering av en bostadslägenhet, en bostadsfastighet eller ett bostadshus, och där aktier eller andelar som ger rätt att besitta en bostadslägenhet, en bostadsfastighet eller nyttjanderätten till en fastighet lämnas som säkerhet för krediten.

En kredit som används för att köpa en bostad men där den säkerhet som lämnas inte är en sådan säkerhet som avses i KSL 7 kap. 7 § 4 punkten omfattas inte av beräkningen.

Endast krediter som beviljats och lyfts efter 30.6.2016 ska rapporteras

2. Hur beaktas BSP-reglernas villkor för överbryggningsfinansiering?

Svar: Avsikten med reglerna om maximal belåningsgrad är inte att ändra villkoren för BSP-lån. Med stöd av BSP-bestämmelserna är det möjligt att skaffa en bostad när minst hälften av insättningsposterna enligt det gällande avtalet har satts in på BSP-kontot. Statskontorets krav är att överbryggningsfinansieringen i sin helhet är ett lån som beviljats av ett penninginstitut. När BSP-villkoret är uppfyllt betalas 10 % av överbryggningsfinansieringen bort med medlen på BSP-kontot och resterande 90 % ändras till ett BSP-räntestödslån och ett eventuellt BSP-tilläggslån. Då har kunden lånat 90 % av bostadens köpesumma.

I stycke (19) i avsnitt 4.3 i Finansinspektionens föreskrifter och anvisningar 3/2015 finns ett undantag som gäller behandlingen av BSP-lån. Undantaget tolkas så att BSP-bestämmelsernas villkor för överbryggningsfinansiering ska iakttas.

3. Hur definieras förstagångsköpare?

Svar: Beträffande förstagångsköpare finns etablerad praxis som baserar sig på bl.a. skatteförvaltningens anvisningar om vem som kan anses vara förstagångsköpare. Tillsynsobjekten har fastställt etablerad praxis i sina anvisningar om hantering av kreditrisker. Avsikten är inte att ändra denna praxis genom Finansinspektionens föreskrifter och anvisningar.

4. Påverkar låntagarens ålder förutsättningarna för tillämpning av den maximala belåningsgraden för förstagångsköpare?

Svar: I skatteförvaltningens anvisningar gäller låntagarens ålder förutsättningarna för befrielse från överlåtelseskatt och inte definitionen av förstagångsköpare i allmänhet. Låntagarens ålder påverkar inte förutsättningarna för tillämpning av den maximala belåningsgraden för förstagångsköpare.

5. En förstabostadsköpare och en person som inte är förstabostadsköpare har för avsikt att köpa en gemensam bostad med separata bostadslån. Kan undantaget för förstabostadsköpare enligt stycke 24 i föreskrifter och anvisningar 3/2015 i detta fall tillämpas på finansieringen för den person som inte är en förstabostadsköpare? Enligt detta undantag kan ett företag i en situation där flera personer lyfter ett bostadslån tillsammans och en del men inte alla är förstabostadsköpare tillämpa ett sådant maximalt kreditbelopp för anskaffning av första bostad som avses i 15 kap. 11 § i kreditinstitutslagen.

Svar: Nej. I en situation där flera personer lyfter separata bostadslån för anskaffning av en gemensam bostad och en del men inte alla är förstabostadsköpare kan företaget under tillsyn inte tillämpa det maximala kreditbelopp för anskaffning av en första bostad som avses i 15 kap. 11 § i kreditinstitutslagen och 14 § i lagen om registrering av vissa kreditgivare och kreditförmedlare på alla separata bostadslån.

6. Hur behandlas krediter som överförs till en hypoteksbank i beräkningsformeln?

Svar: Krediter som överförs till en hypoteksbank utgör inget undantag. Om en kund genom samma kreditbeslut har beviljats både en kredit via balansräkningen och en kredit som beviljats i hypoteksbankens balansräkning, betraktas de som två olika krediter, om betalningsplanerna inte sammanfaller.

7. Hur behandlas en fysisk säkerhet som lämnas som fyllnadssäkerhet i beräkningsformeln?

Svar: Fyllnadspanter som utgör en fysisk säkerhet är godkända säkerheter i beräkningen. Krediter som minskar pantens värde beaktas, pantens värde får inte överstiga den beviljade lånesumman. Om samma pant används som fyllnadssäkerhet för flera lån, får summan av fyllnadssäkerheterna inte överstiga säkerhetens verkliga värde.

8. Föräldrarna lämnar en fyllnadssäkerhet för sonen Mattis bostadslån, för vilket det objekt som förvärvas blir säkerhet. Föräldrarnas tredjemanspant (TMP) belastas av en fyllnadspant som tidigare getts dottern Liisa. Kan den primära bostadspant som hänför sig till dottern Lisas bostadslån beaktas när LTV/LTC beräknas för sonen Matti?

Svar: Sonen Matti ansöker om bostadslån. Endast de säkerheter som hänför sig till sonen Mattis lån beaktas. Säkerhet för bostadslånet blir det objekt som förvärvas och föräldrarnas fyllnadspant, som är godtagbara säkerheter vid beräkningen. Föräldrarnas tredjemanspant (fyllnadspant)(TMP) belastas av föräldrarnas bostadslån och fyllnadspanten för dottern Liisa, vilka ska beaktas i beräkningen så att de minskar säkerhetens värde. Då TMP belastas av flera krediter eller panter, får deras sammanlagda belopp inte överstiga pantens verkliga värde.

9. Hur beräknas värdet av en övrig egen bostadspant (ÖEBE), ska ett bolagslån och övriga lån som belastar ÖEBE dras av från värdet?

Svar: De krediter som belastar pantens värde (inklusive bolagslånet) och lämnade efterpanter dras av. Om beloppet av de krediter som belastar panten överstiger pantens verkliga värde, anges värdet som 0.

10. Vad är skillnaden mellan ÖPK och SP i praktiken?

Svar: SP är en ställd pant som belastar den primära bostadspanten, som ställts för en annan kredit som gäldenären har och som har samma eller bättre förmånsrätt som den relevanta krediten. Som exempel kan nämnas efterpant för ett lån som inte hänför sig till den primära bostadspanten. ÖPK avser övriga primärpantbelånade (PBP) krediter som har samma eller bättre förmånsrätt än den relevanta krediten. Exempelvis ett annat lån än ett lån som är avsett för att finansiera det objekt som förvärvas.

11. Kan det finnas flera primära bostadspanter, beaktas då de lån som hänför sig till alla?

Svar: Det kan finnas flera primära bostadspanter. Alla krediter och ställda efterpanter som minskar pantens värde beaktas. Med PBP avses det eller de objekt som ska köpas. Om det objekt som köps inte blir säkerhet anges PBP:s värde som 0. Om andra bostadssäkerheter som avses i KSL lämnas som säkerhet, rapporteras de som övriga egna bostadspanter (ÖEBE).

12. Föräldrarna ansöker om ett nytt bostadslån. Som primär bostadssäkerhet lämnas samma objekt ur vilket det redan tidigare lämnats fyllnadspanter för de två barnens bostadslån. Säkerhet för barnens bostadslån är den primära bostadssäkerhet som de äger. Beaktas barnens krediter med samma eller bättre förmånsrätt när föräldrarnas LTV/LTC beräknas eller behöver de inte beaktas eftersom de antas ha sämre förmånsrätt?

Svar: Det nya lånet ökar beloppet av föräldrarnas exponeringar. De fyllnadspanter som föräldrarna lämnat för barnen beaktas till den del som barnens primära säkerheter inte täcker beloppet av deras lån.

13. Och hur är det om föräldrarnas bostad utgör säkerhet för barnens konsumtionskredit?

Svar: Panterna belastar tredjemanspantens (TMP) värde, alltså även de panter som lämnats för barnens konsumtionskredit beaktas så att de minskar pantens värde.

14. ÖPK avser andra krediter som hänför sig till den primära bostadspanten och som har samma eller bättre förmånsrätt som den relevanta krediten. Beaktas här endast de krediter som hänför sig till det objekt som ska finansieras nu eller alla exponeringar som hänför sig till den primära bostadspanten (PBP)?

Svar: Samtliga exponeringar som belastar värdet av den primära bostadspanten PBP vid den tidpunkt då krediten beviljas ska beaktas liksom andra krediter eller efterpanter som belastar de vid beräkningen godkända säkerheterna.

15. PBP är den primära bostadspanten. Avses med PBP det objekt som förvärvas när det är fråga om ett köp och det objekt som renoveras när det är fråga om en renovering?

Svar: Ja, säkerhetens värde bestäms enligt värdet vid den tidpunkt då krediten lyfts eller vid omfattande renoveringar enligt stycke (18) i avsnitt 4.3 i Finansinspektionens föreskrifter och anvisningar 3/2015.

16. Om det objekt som förvärvas inte används som säkerhet (kunden har andra säkerheter), hur beaktas andra krediter som beviljats för samma projekt i beräkningsformeln. Behandlas kundens övriga säkerheter som PBP, eller anges det objekt som förvärvas som PBP och ges värdet 0? Kan andra krediter som hänför sig till det projekt som ska finansieras behandlas som övriga krediter som hänför sig till den primära bostadspanten (ÖPK)?

Svar: Om det objekt som förvärvas inte blir säkerhet, anges det som PBP och ges värdet 0. Övriga säkerheter behandlas som övriga egna bostadspanter (ÖEBE). Andra krediter som hänför sig till det projekt som ska finansieras ska placeras i ÖPK i beräkningsformeln.

17. ÖEBE avser övriga bostadspanter och erhållna efterpanter. Dras de pantbelastningar och bolagslån som hänför sig till dessa av direkt från det verkliga värdet, varvid dessa exponeringar inte heller syns i rapporteringen? Hur är det med EDS (egna deponerade säkerheter) och ÖFS (övriga egna fysiska säkerheter)?

Svar: Ja. De belastningar och bolagslån som hänför sig till panterna dras av från pantens verkliga värde.

18. TMP avser erhållna tredjemanspanter efter avdrag av kredit- och pantbeslastningar av panten. Om panten är begränsad till ett visst eurobelopp ska detta belopp användas. Om panten är obegränsad kan hela värdet av den erhållna panten användas efter avdrag av exponeringar med bättre förmånsrätt.

Föräldrarna har lämnat obegränsad säkerhet som fyllnadspant för barnet A:s lån och föräldrarnas säkerhet behövs nu även som fyllnadssäkerhet för barnet B:s bostadslån. Ska från den säkerhet som föräldrarnas lämnat dras av alla exponeringar med bättre förmånsrätt som gäller barnet A, trots att även barnet A:s egen bostad utgör säkerhet för dem?

Svar: Om en tredjemanspant (TMP) belastas av flera krediter eller panter, får det sammanlagda beloppet inte överstiga pantens verkliga värde.

19. SP är en ställd pant som belastar den primära bostadspanten, som ställts för en annan kredit som gäldenären har och som har samma eller bättre förmånsrätt som den relevanta krediten. Panten gäller antingen en egen kredit som upptagits av gäldenären eller en ställd tredjemanspant. Beaktas här de tidigare panter som har lämnats tidigare ur den primära bostadspanten och som har bättre/samma förmånsrätt som de krediter som nu söks? jfr. ÖPK.

Svar: Ja, de krediter som belastar den primära bostadspanten (PBP) och de ställda efterpanterna beaktas.

20. Måste ett bolagslån beaktas när den maximala belåningsgraden beräknas / rapporteras också när avsikten är att betala bort bolagslåneandeln med det banklån som söks?

Svar: Ja, bolagslånet ska beaktas i beräkningsformeln, även om den beviljade krediten lyfts i flera poster.

21. Hur ska man förfara i en situation där en personlig kredit används för att betala bort ett bolagslån? Om den andel som betalas bort ingår i både termen ”Kreditbeloppet” och termen ”BL” räknas den ju två gånger.

Svar: Om ett bolagslån genast betalas bort med ett personligt lån, kan beloppet av bolagslånet (BL) i beräkningsformelns täljare minskas med det belopp som läggs till termen ”Kreditbeloppet” på grund av att lånet betalas bort. Nämnaren och dess termer förblir oförändrade.

22. När lån tas för bostadens anskaffningspris och det dessutom behövs lån för renovering av bostaden, kan detta göras i form av ett enda lån med avseende på beräkningen?

Svar: Ja, det kan det. Om lånet i fråga motsvarar definitionen på bostadskredit i 7 kap. 7 § 4 punkten i konsumentskyddslagen (KSL) kan det göras som ett enda lån, även om lånet också används till att finansiera renoveringen. För detta lån beräknas belåningsgrad, dvs. LTC, enligt föreskriften.

23. Motsvarar ett lån som tagits för att betala en bostadsrättsavgift definitionen på bostadslån så att belåningsgraden ska beräknas?

Svar: Ja, det gör det (om lånet även vad säkerheterna beträffar motsvarar definitionen på bostadslån). Finansinspektionen anser vidare att bostadsrättsbostäder är sådana bostadssäkerheter som omfattas av regleringen.

24. Kan belåningsgraden för ett lån för renovering av en förstabostad vara 90–95 %?

Svar: I 15 kap. 11 § 4 mom. i kreditinstitutslagen (610/2014) sägs att ”Med avvikelse från 3 mom. får lån för köp av en första bostad, då lånet beviljas, uppgå till högst 95 procent av det verkliga värdet av säkerheterna”. Sålunda får beloppet av separat kredit som tagits för renovering av en förstabostad inte överskrida gränsen 90 procent enligt 3 mom.

25.När en kund byter bank och kundens kredit överförs till den nya banken, får LTC-regeln på 90 % överskridas då? Det beviljas alltså inte egentligen någon ny kredit, utan de befintliga krediterna överförs. Kan man i detta fall använda omreglering av de befintliga krediterna som motivering (lånebeloppet ökar inte)?

Svar: Vid överföring av befintliga krediter kan belåningsgraden på 90 % överskridas med omreglering som motivering, om belåningsgraden för de krediter som överförs inte försämras i samband med överföringen. I rapporten till Finansinspektionen ska det antecknas att ett undantag tillämpats.

26. Om en ny gäldenär träder in för ett befintligt lån (t.ex. maken övertar ansvaret för den andra makens lån), och inget nytt lån tas, behöver den maximala belåningsgraden beräknas?

Svar: Om en ny gäldenär träder in behöver belåningsgraden varken beräknas eller rapporteras.