Enimmäisluototussuhteen laskenta – kysymyksiä ja vastauksia - Luototussuhteen laskenta

1. Lasketaanko LTV/LTC kaikista asuntoluotoista vai vain niistä, joissa ostettava kohde on vakuutena?

Vastaus: Laskenta tehdään luottokohtaisesti kaikista Luottolaitoslain (LLL) 15 luvun 11 §:ssä tarkoitetuista asuntoluotoista. Luoton käyttötarkoituksen ja annettavan vakuuden tulee täyttää lain edellytykset. Muita luottoja laskenta ei koske. Ostettavan kohteen ei tarvitse tulla vakuudeksi.

Luotto, jolla ostetaan asunto, mutta jonka vakuudeksi ei tule KSL LLL 15 luvun 11 §:ssä tarkoitettu vakuus, ei kuulu laskennan piiriin.

Vain 30.6.2016 jälkeen myönnetyt ja nostetut luotot raportoidaan.

2. Miten otetaan huomioon ASP sääntelyn ehdot väliaikaisrahoituksesta.

Vastaus: Enimmäisluototussuhdetta koskevalla sääntelyllä ei ole tarkoitus muuttaa ASP-lainoja koskevia ehtoja. ASP-säädösten perusteella on mahdollista hankkia asunto, kun vähintään puolet voimassaolevan sopimuksen mukaisista talletuseristä on talletettuna ASP-tilille. Valtiokonttorin vaatimus on, että väliaikaisrahoituksen tulee olla kokonaisuudessaan rahalaitoksen myöntämää lainaa. Kun ASP-ehto täyttyy, maksetaan ASP-tilin varoilla 10 % väliaikaisrahoituksesta pois ja loppu 90 % vaihdetaan ASP-korkotukilainoitukseksi ja mahdolliseksi ASP:n lisälainaksi. Tällöin asiakkaalla on 90 % lainoitusta asunnon kauppahinnasta.

Finanssivalvonnan määräyksen ja ohjeen 3/2015 luvun 4.4 kohdassa (22) on ASP-lainojen käsittelyä koskeva poikkeus. Poikkeusta tulkitaan siten, että ASP-säännösten väliaikaisrahoitusta koskevia ehtoja tulee noudattaa.

3. Miten ensiasunnon ostaja määritellään?

Vastaus: Ensiasunnon ostajasta on muodostunut vakiintunut käytäntö, joka perustuu mm. verohallinnon antamiin tulkintaohjeisiin siitä, kuka voidaan katsoa ensiasunnon ostajaksi. Valvottavat ovat vahvistaneet vakiintuneen käytännön omissa luottoriskin hallintaa koskevissa ohjeissaan. Finanssivalvonnan määräyksillä ja ohjeilla ei ole tarkoitus muuttaa tätä käytäntöä.

4. Vaikuttaako lainanhakijan ikä edellytyksiin soveltaa ensiasunnon ostajan enimmäisluototussuhteen rajaa?

Vastaus: Lainanhakijan ikä liittyy verohallinnon ohjeissa varainsiirtoverovapauden edellytyksiin eikä ensiasunnon ostajan määritelmään yleisesti. Lainanhakijan ikä ei vaikuta edellytyksiin soveltaa ensiasunnon ostajan enimmäisluototussuhteen rajaa.

5. Ensiasunnon ostaja ja toinen henkilö, joka ei ole ensiasunnon ostaja, ovat hankkimassa yhteistä asuntoa erillisillä asuntolainoilla. Voidaanko tässä tilanteessa ei-ensiasunnon ostajaa rahoittaa ensiasunnon ostajaa koskevalla poikkeuksella määräyksen ja ohjeen 3/2015 kohdan (24) mukaisesti. Kyseisen poikkeuksen mukaan tilanteessa, jossa useampi henkilö nostaa asuntolainan yhdessä ja osa on ensiasunnon ostajia mutta kaikki eivät, valvottava voi soveltaa LLL 15 luvun 11 §:n ja eräiden luotonantajien ja luotonvälittäjien rekisteröinnistä annetun lain 14 §:n tarkoittamaa ensiasunnon hankintaa varten otetun luoton enimmäismäärää.

Vastaus: Ei voida. Tilanteessa, jossa useampi henkilö nostaa yhdessä hankittavaa asuntoa varten erilliset asuntolainat, ja osa on ensiasunnon ostajia mutta kaikki eivät, valvottava ei voi soveltaa LLL 15 luvun 11 §:n ja eräiden luotonantajien ja luotonvälittäjien rekisteröinnistä annetun lain 14 §:n tarkoittamaa ensiasunnon hankintaa varten otetun luoton enimmäismäärää kaikkiin erillisenä nostettuihin asuntolainoihin.

6. Miten kiinnitysluottopankkiin siirrettäviä luottoja käsitellään laskentakaavassa?

Vastaus: Kiinnitysluottopankkiin siirrettävät luotot eivät muodosta poikkeusta. Jos asiakkaalle on samalla luottopäätöksellä myönnetty sekä taseluotto että kiinnitysluottopankin taseesta myönnetty luotto, katsotaan luotot kahdeksi eri luotoksi, mikäli niiden maksusuunnitelmat eivät ole yhtenevät.

7. Miten täytevakuutena annettu reaalivakuus käsitellään laskentakaavassa?

Vastaus: Reaalivakuutena annetut täytepanttaukset ovat laskennassa hyväksyttyjä vakuuksia. Pantin arvoa vähentävät luotot huomioidaan, Pantin arvo ei saa ylittää myönnetyn lainan määrää. Jos samaa panttia käytetään useamman lainan täytevakuutena, täytevakuuksien summa ei saa olla suurempi kuin vakuuden käypä arvo.

8. Vanhemmat antavat täytevakuuden Matti pojan asuntolainaan, jonka vakuudeksi tulee hankittava kohde. Vanhempien antamaa vierasvelkapanttia (VVP) rasittaa aiemmin Liisa tytölle annettu täytepanttaus. Voidaanko Liisa tytön asuntolainaan kohdistuva ensisijainen asuntopantti ottaa huomioon Matti pojan LTV/LTC:tä laskettaessa?

Vastaus: Matti poika hakee asuntolainaa. Vain Matti pojan lainaan kohdistuvat vakuudet huomioidaan. Asuntolainan vakuudeksi tulee hankittava kohde ja vanhempien antama täytepanttaus jotka ovat laskennassa hyväksyttäviä vakuuksia. Vanhempien antamaa vierasvelkapanttausta (täytepanttaus)(VVP) rasittavat vanhempien asuntolaina ja Liisa tytölle annettu täytepanttaus, jotka tulee huomioida laskennassa vakuuden arvoa vähentävänä. Silloin kun VVP:tä rasittaa useita luottoja tai panttauksia, niiden yhteismäärä ei saa ylittää pantin käypää arvoa.

9. Miten muun oman asuntopantin (MOAJ) arvo lasketaan, vähennetäänkö arvosta yhtiölaina ja muu MOAJ:tä rasittava laina?

Vastaus: Pantin arvoa rasittavat luotot (mukaan lukien yhtiölaina) ja annetut jälkipantit vähennetään. Mikäli panttia rasittavien luottojen määrä ylittää pantin käyvän arvon, arvoksi merkitään 0.

10. Mitä eroa on käytännössä MEL:n ja AP:n välillä.

Vastaus: AP:llä tarkoitetaan ensisijaista asuntopanttia rasittavaa velallisen toiseen tai kolmannen henkilön luottoon annettua panttausta, jolla on sama tai parempi etuoikeusasema kuin tarkasteltavalla luotolla. Esimerkiksi jälkipantti lainalle, joka ei kohdistu ensisijaisesti asuntopanttiin. MEL:llä tarkoitetaan muita ensisijaiseen asuntopanttiin (EAP) kohdistuvia luottoja, joilla on sama tai parempi etuoikeus kuin tarkasteltavalla luotolla. Esimerkiksi muu kuin hankittavan kohteen rahoittamiseen tarkoitettu laina.

11. Voiko ensisijaisia asuntopantteja olla useita, huomioidaanko tällöin kaikkiin kohdistuvat lainat?

Vastaus: Ensisijaisia asuntopantteja voi olla useita. Kaikki pantin arvoa vähentävät luotot ja annetut jälkipantit huomioidaan. EAP:llä tarkoitetaan ostettavaa tai ostettavia kohteita. Mikäli ostettava kohde ei tule vakuudeksi, merkitään EAP:n arvoksi 0. Mikäli vakuudeksi annetaan muita LLL:n tarkoittamia asuntovakuuksia, ne raportoidaan muina omina asuntopantteina (MOAJ).

12. Vanhemmat hakevat uutta asuntolainaa. Ensisijaiseksi asuntovakuudeksi annetaan sama kohde, josta on jo aiemmin annettu kahden lapsen asuntolainaan täytepantit. Lasten asuntolainojen vakuutena on heidän omistamansa ensisijainen asuntovakuus. Otetaanko lasten luotot huomioon samalla tai paremmalla etuoikeudella vanhempien LTV/LTC:tä laskettaessa vai voidaanko ne jättää huomiotta oletuksella, että ne ovat huonommalla etuoikeudella?

Vastaus: Uusi laina lisää vanhempien vastuiden määrää. Vanhempien lapsille antamat täytepanttaukset huomioidaan siltä osin, kun lapsien ensisijaiset vakuudet eivät kata heidän lainojensa määrää.

13. Entä jos vanhempien asunto on lasten kulutusluoton vakuutena.

Vastaus: Vierasvelkapanttauksen (VVP) arvoa rasittavat panttaukset, siis myös lasten kulutusluotolla annetut panttaukset huomioidaan pantin arvoa vähentävänä.

14. MEL tarkoittaa muita ensisijaiseen asuntopanttiin kohdistuvia luottoja, joilla on sama tai parempi etuoikeusasema kuin tarkasteltavalla luotolla. Otetaanko tässä huomioon vain ne luotot, jotka liittyvät tämän hetkiseen rahoitettavaan kohteeseen vai kaikki ne vastuut, jotka kohdistuvat ensisijaiseen asuntopanttiin (EAP)?

Vastaus: Kaikki vastuut, jotka luoton myöntöhetkellä rasittavat ensisijaisen asuntopantin EAP:n arvoa huomioidaan samoin kuin muut laskennassa hyväksyttyjä vakuuksia rasittavat luotot tai jälkipanttaukset.

15. EAP on ensisijainen asuntopantti. Tarkoitetaanko EAP:llä ostotilanteessa hankittavaa kohdetta ja peruskorjaustilanteessa peruskorjattavaa kohdetta?

Vastaus: Kyllä, vakuuden arvo määräytyy luoton nostohetken arvon tai merkittävissä peruskorjauksissa Finanssivalvonnan määräyksen ja ohjeen 3/2015 luvun 4.3 kohdan (18) mukaan.

16. Jos hankittavaa kohdetta ei käytetä vakuutena (asiakkaalla on muita vakuuksia) miten laskentakaavassa huomioidaan samaan rahoitettavaan hankkeeseen myönnetyt muut luotot. Käsitelläänkö asiakkaan antamat muut vakuudet EAP:nä, vai merkitäänkö hankittava kohde EAP:ksi ja sen arvoksi annetaan 0. Voidaanko rahoitettavan hankkeen muita luottoja käsitellä ensisijaiseen asuntopanttiin kohdistuvina muina luottoina (MEL)?

Vastaus: Jos hankittava kohde ei tule vakuudeksi, se merkitään EAP:ksi ja sen arvoksi annetaan 0. Muita vakuuksia käsitellään muina omina asuntopantteina (MOAJ). Rahoitettavan hankkeen muut luotot tulee sijoittaa laskentakaavassa kohtaan MEL.

17. MOAJ on muut asuntopantit ja saadut jälkipantit. Vähennetäänkö näihin kohdistuvat panttausrasitteet ja yhtiölainat suoraan käyvästä arvosta, jolloin nämä vastuut eivät myöskään näy raportoinnissa? Entä OT (omat talletusvakuudet) ja MR (muut omat reaalivakuudet)?

Vastaus: Kyllä. Pantteihin kohdistuvat rasitteet ja yhtiölainat vähennetään pantin käyvästä arvosta.

18. VVP on saadut vierasvelkapantit vähennettynä panttiin kohdistuvilla luotto ja panttausrasitteilla. Mikäli panttaus on rajoitettu tiettyyn euromäärään, käytetään kyseistä määrää. Mikäli panttaus on annettu rajoittamattomana, käytetään saadun pantin koko arvoa vähennettynä paremmalla etuoikeusasemalla olevilla vastuilla.

Jos vanhemmat antaneet vakuutta rajaamattomana täytevakuutena lapsi A:n lainaan ja nyt vanhempien vakuutta tarvitaan myös lapsi B:n asuntolainan täytevakuudeksi. Tuleeko vanhempien antamasta vakuudesta vähentää kaikki paremmalla etusijalla olevat lapsi A:n vastuut, vaikka niiden vakuutena on myös lapsi A:n omistama asunto?

Vastaus: Mikäli vierasvelkapanttausta (VVP) rasittaa useita luottoja tai panttauksia, niiden yhteismäärä ei saa ylittää pantin käypää arvoa.

19. AP tarkoittaa ensisijaista asuntopanttia rasittavaa, velallisen toiseen luottoon annettua panttausta, jolla on sama tai parempi etuoikeusasema kuin tarkasteltavalla luotolla. Panttaus kohdistuu joko velallisen omaan luottoon tai on annettu vierasvelkapanttaus. Otetaanko tässä huomioon ne aiemmat panttaukset, jotka ensisijaisesta asuntopantista on annettu aiemmin ja joilla on parempi/sama etusija kuin niillä luotoilla, joita nyt haetaan? vrt. MEL.

Vastaus: Kyllä, ensisijaista asuntopanttia (EAP) rasittavat luotot ja annetut jälkipantit otetaan huomioon.

20. Täytyykö yhtiölaina huomioida enimmäisluototusasteen laskennassa / raportoinnissa myös silloin, jos yhtiölainaosuus on tarkoitus maksaa haettavalla pankkilainalla pois?

Vastaus: Kyllä, yhtiölaina tulee huomioida laskentakaavassa, vaikka myönnetty luotto nostetaan useammassa erässä.

21. Miten toimitaan tilanteessa, jossa henkilökohtaisella asuntoluotolla maksetaan pois yhtiölainaa? Jos poismaksettava osuus sisältyy sekä ”Luoton määrä” -termiin että YL-termiin, lasketaan se kahteen kertaan.

Vastaus: Mikäli yhtiölainaa maksetaan heti pois henkilökohtaisella lainalla, voi laskentakaavan osoittajassa yhtiölainan (YL) määrää vähentää sillä määrällä kuin ”Luoton määrä” -termiä lisätään poismaksamisen vuoksi. Nimittäjä ja sen termit pysyvät ennallaan, myös raportoinnissa.

22. Kun otetaan laina, johon asunnon hankintahinnan lisäksi tarvitaan remonttilainaa, voiko tämän tehdä yhtenä lainana laskennan näkökulmasta?

Vastaus: Kyllä voi. Jos kyseinen laina täyttää Luottolaitoslain (LLL) 15 luvun 11 § edellytykset, voi sen tehdä yhtenä lainana, vaikka sitä käytettäisiin myös remontin rahoittamiseen. Tälle lainalle lasketaan määräyksen luototussuhde eli LTC.

23. Täyttääkö asumisoikeusmaksuun otettu laina asuntolainan määritelmän niin, että luototussuhde tulee laskea?

Vastaus: Kyllä täyttää (mikäli laina myös vakuuksien puolesta täyttää asuntolainan määritelmän). Edelleen, Fiva katsoo, että asumisoikeusasunnot ovat sääntelyn piiriin kuuluvia asuntovakuuksia.

24. Voiko ensiasunnon peruskorjauslainan luototussuhde olla 90–95 %?

Vastaus: Lain luottolaitostoiminnasta (610/2014) 15 luku 11 § 4 momentin mukaan ”Poiketen siitä, mitä 3 momentissa säädetään, ensiasunnon hankintaa varten otetun luoton määrä saa olla enintään 95 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta luottoa myönnettäessä”. Näin ollen erillisen, ensiasunnon peruskorjausta varten otetun luoton määrä ei voi ylittää 3 momentin mukaista 90 prosentin rajaa.

25. Kun asiakas vaihtaa pankkia ja hänen luottonsa siirretään uuteen pankkiin, voidaanko tällöin ylittää 90 % LTC-sääntö? Tilanteessa ei siis myönnetä varsinaisesti uutta luottoa, vaan ainoastaan siirretään olemassa olevat luotot. Voidaanko tässä tapauksessa käyttää perusteluna olemassa olevien luottojen uudelleen järjestelyä (lainamäärä ei kasva)?

Vastaus: Olemassa olevien luottojen siirroissa 90 % luototussuhde voidaan ylittää, perusteluna uudelleenjärjestely, mikäli siirrettävien luottojen luototussuhde ei siirron yhteydessä heikkene. Fivalle toimitettavassa raportissa on merkittävä, että sovellettiin poikkeusta.

26. Jos olemassa olevaan lainaan tulee uusi velallinen (eli esim. puoliso ottaa vastatakseen puoliosuuden toisen puolison olemassa olevasta lainasta), ja mitään uutta lainaa ei tehdä, tarvitseeko enimmäisluottosuhde laske?

Vastaus: Jos lainaan otetaan uusi velallinen, ei luototussuhdetta tarvitse laskea eikä raportoida.