Vakuutussektorin kiinteistösijoitukset on pääosin arvostettu ajantasaisesti – Finanssivalvonta kehottaa kuitenkin kiinnittämään huomiota toimistokiinteistöjen arvostuksiin
Finanssivalvonnan tekemän teema-arvion mukaan vakuutussektorin kiinteistösijoitusten käyvät arvot ovat pääosin ajan tasalla. Kiinteistöomaisuuden arvo on kasvanut vuoden 2020 aikana 5 % ja yhteensä kiinteistösijoituksia oli vakuutustoimijoilla 24,9 mrd. euroa. Kiinteistömarkkina on pysynyt vakaana ja koronan aiheuttamat liiketoiminnalliset haasteet näyttäytyvät toistaiseksi vähäisinä. Finanssivalvonta kehottaa kuitenkin toimijoita kiinnittämään huomiota toimistokiinteistöjen arvostuksiin erityisesti silloin, jos kiinteistöjen tuottama kassavirta uhkaa heikentyä tai on heikentynyt.
Finanssivalvonta arvioi työeläkevakuuttamista harjoittavien yksityisten ja julkisten eläkelaitosten sekä henki- ja vahinkovakuutusyhtiöiden kiinteistösijoituksien käypien arvojen arvioinnin ajantasaisuutta, vuoden 2020 aikana tehtyjä arvonmuutoksia sekä käytettyjä arvostusmenetelmiä. Tavoitteena oli myös selvittää vakuutussektorin kiinteistösijoituksista johtuva kokonaisriskialtistuma.
Teema-arvion keskeiset havainnot olivat:
- Valvottavien kiinteistösijoitusten arvostukset olivat pääosin ajan tasalla vuoden 2020 lopussa. Noin 94 prosenttia sijoituksista oli arvioitu vuoden 2020 aikana.
- Kokonaisuutena kiinteistöomaisuuden arvo kasvoi vuoden 2020 aikana noin 5 % (1 320 milj. euroa). Positiivista kehitystä oli erityisesti asuntojen, toimistojen sekä tuotannollisten tilojen arvoissa. Merkittävän osan arvonmuutoksesta selittää kiinteistökehityshankkeet ja sijoitetun pääoman kasvu.
- Suorat sijoitukset ovat keskittyneet Suomeen ja kasvukeskuksiin. Pääkaupunkiseudun sijoitusten arvostukset nousivat enemmän suhteessa muun Suomen sijoituksiin.
- Pääasiallinen arviointimenetelmä on tuottoarvomenetelmä tai muu vastaava kassavirtaan pohjautuva arviomenetelmä.
- Arviot ovat pääsääntöisesti ulkoisten arvioitsijoiden tekemiä.
- Vakuudellisten lainojen vakuutena olevien kiinteistöjen arvostuksista 72 prosenttia oli arvioitu vuoden 2020 aikana.
Teema-arvion aineiston perusteella kiinteistömarkkina on pysynyt vakaana ja koronan aiheuttamat liiketoiminnalliset haasteet näyttäytyvät rajoitetusti ja kohdistuvat erityisesti hotellikiinteistöjen ja liiketilojen arviointeihin. Etätyön mahdollinen lisääntyminen ei näytä vaikuttaneen toimistotilojen arvoihin.
Arvonmuutoksia tarkasteltaessa on otettava huomioon, että suurin osa kiinteistöistä on arvioitu kassavirtaperusteisesti, jolloin arviot riippuvat nykyisistä ja odotetuista kassavirroista ja näihin kohdistetusta diskonttaustekijästä. Vasta vuokranalennus tai vuokrasopimuksen loppuminen vaikuttaa merkittävästi arvioon. Toinen käytetty arviomenetelmä on kauppa-arvo-menetelmä, joka ottaa huomioon vastaavien kiinteistöjen toteutuneet kauppahinnat ja reagoi nopeammin markkinamuutoksiin.
Finanssivalvonta kiinnittää huomiota valvottavakohtaisesti kiinteistösijoitusten markkina-arvon ajantasaisuuteen ja tähän liittyvän sääntelyn noudattamiseen. Finanssivalvonta suosittaa toimijoita kiinnittämään huomiota toimistokiinteistöjen arvostuksiin erityisesti silloin, jos kiinteistöjen tuottama kassavirta uhkaa heikentyä tai on heikentynyt. Teema-arvio toistetaan, mikäli kiinteistömarkkinoiden kehitys tai valvontahavainnot edellyttävät sitä.
Lisätietoja antaa
Juhana Toiviainen, riskiasiantuntija, puhelin 09 183 5289 tai juhana.toiviainen(at)finanssivalvonta.fi