Kiinteistövakuuksien arvostuskäytännöissä ja taloyhtiölainojen luottoriskien hallinnassa selkeitä puutteita

Keväällä 2024 käynnistettiin Finanssivalvonnan suorassa valvonnassa olevia pankkeja koskeva teema-arvio. Siinä keskityttiin kiinteistösektorin riskeihin, jotka ovat luottolaitoksille kohonneen korkotason ja kiinteistöjen markkinahintojen laskemisen vuoksi yksi keskeisimpiä toimintaympäristön epävakautta ajavia ja taloudellisia riskejä kohottavia tekijöitä.

Tässä valvottavatiedotteessa kerrotaan Finanssivalvonnan suorassa valvonnassa olevien pankkien kiinteistösektorin arvostuskäytäntöjen ja taloyhtiölainojen teema-arvion tuloksista. Teema-arvion tarkoituksena oli arvioida, missä määrin kohteina olevat pankit noudattavat kiinteistövakuuksien arvostuskäytännöistä annettua sääntelyä, ja kartoittaa, kuinka valvottavat hallinnoivat taloyhtiölainoihin liittyviä luottoriskejä. Tulokset perustuvat pankkien antamiin tietoihin.

Kiinteistövakuuksien arvostuskäytännöistä annetun sääntelyn noudattaminen

Finanssivalvonnan suorassa valvonnassa olevien pankkien välillä havaittiin eroja kiinteistövakuuksien arvostuskäytännöissä. Kaikilla pankeilla havaittiin olevan joitakin puutteita, ja osa puutteista oli jopa huomattavia.

Merkittävimmät puutteet liittyvät

• järjestämättömien saamisten asuinkiinteistövakuuksien yksittäisen arvostamisen ja uudelleenarvostamisen ajankohtaan
• liike- ja asuinkiinteistörakennusten sijainnin huomioimiseen ilmasto- ja ympäristöriskien arvioinnissa
• liikekiinteistövakuuden arvon määrityksen riippumattomuuteen luotonantoa koskevasta päätöksentekoprosessista sekä
• asuin- ja liikekiinteistövakuuksien arvojen seurantatiheyteen.

Vastauksissa kvantitatiivisiin kysymyksiin ilmeni ristiriitoja pankkien muiden vastausten kanssa.

Teema-arviossa havaittiin seuraavia puutteita kiinteistövakuuksien arvostuskäytännöissä:

• Asuin- ja liikekiinteistörakennusten sijaintia ei huomioida ilmasto- ja ympäristöriskien arvioinnissa.
• Järjestämättömien saamisten asuin- ja liikekiinteistövakuuksien yksittäistä uudelleenarvostamista ei tehdä silloin, kun saaminen luokitellaan järjestämättömäksi.
• Asuin- ja liikekiinteistövakuuden arvonmääritys ei ole riippumaton luottopäätösprosessista.
• Arvioijan ammatillinen pätevyys ja riippumattomuus luotonannon päätöksentekoprosessista ovat puutteellisia asuin- ja liikekiinteistöjen vakuusarvoja päivitettäessä.
• Arvioijan ammatillinen pätevyys ja riippumattomuus luotonannon päätöksentekoprosessista ovat puutteellisia järjestämättömien saamisten asuin- ja liikekiinteistövakuuksien yksittäisessä arvioinnissa.
• Fivan suosittamaa kynnysarvoa (saaminen 300 000 euroa) ei sovelleta järjestämättömien saamisten asuin- ja liikekiinteistövakuuksien yksittäisessä arvioinnissa.
• Käytetyillä menetelmillä ei tunnisteta arvoltaan olennaisesti alentuneita asuinkiinteistöjä suhteessa yleisiin markkinahintoihin
• Asuinkiinteistövakuuden markkina-arvo määritetään tilastollisella mallilla itsenäisesti.
• Liikekiinteistövakuuksien arvojen seurantatiheys ei huomioi merkittävää markkinaolosuhteiden muutosta.
• Liikekiinteistövakuuden arvon kehityksen seurantaprosessi on puutteellinen.
• Arvoltaan olennaisesti alentuneiden liikekiinteistöjen tunnistaminen on puutteellista.
• Kansainvälisesti tunnistettujen arvonmääritysstandardien käytössä liikekiinteistövakuuksien markkina-arvojen määrittämisessä on puutteita.
• Asuinkiinteistövakuuden arvon seuranta ei ole tapahtunut vähintään kerran kolmessa vuodessa.
• Liikekiinteistövakuuden arvon seuranta ei ole tapahtunut vähintään kerran vuodessa.
• Arvioija ei ole arvioinut uudelleen kiinteistöjen arvoja vähintään joka kolmas vuosi kiinteistövakuudellisissa lainoissa, jotka ylittävät 3 miljoonaa euroa

Taloyhtiölainoihin liittyvien luottoriskien hallinta

Taloyhtiölainoihin liittyvissä luottoriskien hallinnassa havaittiin myös eroja pankkien välillä. Jokaisella pankilla oli joitakin puutteita, ja osa puutteista oli jopa huomattavia. Merkittävimmät puutteet liittyvät asuntojen markkina-arvojen määrityksiin ja asioihin, jotka tulisi huomioida asunnon markkina-arvossa, tai joiden tulisi laukaista asunnon arvon uudelleenarviointi.

Teema-arviossa havaittiin seuraavia puutteita taloyhtiölainoihin liittyvissä luottoriskien hallinnassa:

• Asunto-osakemuotoisen uudiskohteen myynnin edistyminen ei ole vakuuden arviointia laukaiseva tekijä.
• Rakennuttajien tarjoamia eritysehtoja ei huomioida kohteen markkina-arvon määrityksessä.
• Hinnoittelukovenantteja ei käytetä sijoittajaosuuden kasvun varalta.
• Omistuskeskittymiä ei huomioida asunto-osakeyhtiöluottojen luottopäätösten ohjeistuksissa.
• Muita kuin sijoittajaosuuden kasvuun liittyviä kovenantteja ei käytetä asunto-osakeyhtiöluotoissa liittyen esim. vuokratalokohteiden omistusrakenteeseen ja LTV:hen (lainan suhde vakuuden arvoon) sekä RS-hankkeiden ennakkovarausmäärään ja yksittäisen omistajan enimmäisosuuteen.
• Ostajalle rakennuttajan tarjoamia erityisiä ehtoja ei ole tunnistettu rahoitetuissa uudiskohteissa ja niiden markkinoinnissa.
• Omistuskeskittymiä ei arvioida asunto-osakeyhtiöluottojen voimassaoloaikana.

Finanssivalvonnan toimenpiteet

Havaintoja käytetään pohjana valvonnan kohdistamisessa. Finanssivalvonta edellyttää valvottavien korjaavan arvioinneissa havaitut puutteet.

Lisätietoja antavat

• Torsten Groschup, johtava asiantuntija, puhelin 09 183 5333 tai torsten.groschup(at)finanssivalvonta.fi
• Matti Suni, vanhempi tarkastaja, puhelin 09 183 5259 tai matti.suni(at)finanssivalvonta.fi