Rakennusaikaisessa rahoituksessa ja taloyhtiölainoissa yhä enemmän riskejä

Luottolaitosten mukaan riskejä kasvattavat yhtiölainaosuuksien ja ammattimaisten sijoittajien määrän kasvu, lyhennysvapaiden pidentyminen sekä asuntomarkkinoiden eriytyminen. Finanssivalvonta edellyttää, että asuntolaina-asiakkaan maksukykyä arvioidessaan luotonmyöntäjä ottaa huomioon stressitestissä korkotason nousun vaikutuksen myös rahoitusvastikkeeseen.

Finanssivalvonta on selvittänyt maalis-toukokuussa 2018 luottolaitosten rakennusaikaiseen rahoitukseen ja taloyhtiölainoihin liittyviä luotonmyöntökriteereitä ja riskejä. Luottolaitokset arvioivat pääsääntöisesti rakennusaikaiseen rahoitukseen ja valmiiden taloyhtiöiden lainoihin liittyvien riskien olevan maltillisella tasolla, vaikka ne ovat kasvaneet yhtiölainaosuuksien ja ammattimaisten asuntosijoittajien merkityksen kasvun, lyhennysvapaiden pidentymisen sekä asuntomarkkinoiden eriytymisen myötä.

"Yhtiölainojen nopean kasvun vuoksi Finanssivalvonta on huolestunut niiden markkinaehtojen löystymisestä. Suuntaammekin valvonnan ja tarkastusten painopistettä aiempaa enemmän yhtiölainojen riskeihin ja luotonmyöntökäytäntöihin. Lisäksi arvioimme tarvetta mahdollisille lisätoimille kuten riskipainojen korottamiselle", Finanssivalvonnan johtaja Anneli Tuominen toteaa.

Selvityksen perusteella luottopäätösprosessissa kiinnitetään aiempaa enemmän huomiota sijoittajaostajien omistusosuuden ja maksukyvyn arviointiin. Luottolaitosten vastausten perusteella sijoittajatahojen merkittävät omistusosuudet saavat luottopäätösprosessissa pääsääntöisesti negatiivisen merkityksen ja johtavat lähtökohtaisesti kireämpiin lainaehtoihin. Finanssivalvonta edellyttää lähtökohtaisesti, että taloyhtiön omistusrakenne huomioidaan säännönmukaisesti taloyhtiölainojen riskejä arvioitaessa. Sijoittajaomistajien merkittävien omistusosuuksien rajoittamista ja sijoittajavetoisten hankkeiden tavanomaista tiukempia luottoehtoja voidaan yleensä pitää asianmukaisena riskienhallintana.

Selvityksen perusteella yhtiölainaan liittyvä rahoitusvastike huomioidaan säännönmukaisesti maksukykyä rasittavana kuluna asuntolainaa hakevan asiakkaan luotonhoitokykyä arvioitaessa. Luottolaitosten vastausten perusteella rahoitusvastike sisällytetään maksuvaralaskelmiin pääsääntöisesti täysimääräisenä, vaikka yhtiölainalle olisi myönnetty lyhennysvapaata. Selvityksen perusteella korkotason mahdollisesta noususta aiheutuvaa rahoitusvastikkeen kasvua ei kuitenkaan pääsääntöisesti huomioida asiakkaan maksukykyä arvioitaessa.

"Finanssivalvonta kiinnittää tarkastuksissaan yhä enemmän huomiota erityisesti siihen, että myös taloyhtiölainat huomioidaan asiakkaan maksukyvyn stressitestissä asianmukaisella tavalla", Tuominen korostaa. Finanssivalvonta edellyttää lähtökohtaisesti, että korkotason mahdollisen nousun vaikutus huomioidaan myös rahoitusvastikkeessa asuntolainaa hakevan asiakkaan maksukykyarvioinnin stressiskenaariossa. Rahoitusvastikkeen jättäminen stressitestilaskelmien ulkopuolelle aliarvioi korkotason nousun maksukykyä heikentävää vaikutusta etenkin, jos asiakkaan yhtiölainaosuus on merkittävä.

Selvityksen havainnot perustuvat luottolaitosten toimittamiin kyselyvastauksiin sekä liitemateriaaleihin. Valvottavatapaamisia ei selvityksen puitteissa järjestetty.

Lisätietoja antaa

• Samu Kurri, osastopäällikkö, puhelin 09 183 5247, samu.kurri(at)finanssivalvonta.fi
• Arttu Kiviniemi, analyytikko, puhelin 09 183 5237, arttu.kiviniemi(at)finanssivalvonta.fi

Liite

Yhteenvetoraportti: Rakennusaikaisen rahoituksen ja taloyhtiölainojen riskit kasvaneet – asuntolaina-asiakkaiden maksukykyarvioinnissa puutteita yhtiölainojen huomioinnin osalta (pdf)