Kiinteistörahastojen stressitesteissä edelleen kehitettävää
Finanssivalvonta toteutti alkuvuonna 2023 teema-arvion liittyen kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen (jatkossa myös kiinteistörahastot) likviditeettistressitesteihin. Teema-arvion tavoitteena oli varmistaa, että kiinteistörahastojen maksuvalmiusriskiä arvioidaan sääntelyn mukaisesti, säännöllisesti suoritettavien kattavien stressitestien avulla sekä normaalissa että poikkeuksellisessa markkinatilanteessa. Rahastojen likviditeettistressitestien tarkoitus on auttaa varmistamaan, että rahasto on riittävän likvidi rahaston lunastusehtoihin nähden ja vahvistaa rahaston hoitajan kykyä hallinnoida rahaston maksuvalmiutta sijoittajien edun mukaisesti.
Teema-arviossa tarkasteltiin yhdeksän vaihtoehtorahastojen hoitajan (jatkossa kaikki yhdessä yhtiöt) hoitaman 12 kiinteistörahaston stressitestejä, yhtiöiden stressitestejä koskevia kirjallisia politiikkoja ja stressitestien tulosten raportointia yhtiöiden johdolle ja hallitukselle.
Finanssivalvonta teki seuraavia havaintoja kiinteistörahastojen likviditeettistressitesteissä teema-arvion yhteydessä. Puutteiden määrä ja laatu vaihtelivat yhtiöittäin.
- Osa yhtiöistä ei riittävästi huomioinut stressitestiskenaarioissa esimerkiksi:
- rahaston varojen likvidointiaikaa normaalissa ja poikkeuksellisessa markkinatilanteessa
- kiinteistöihin liittyviä markkinariskejä (esim. kiinteistöjen arvojen lasku, korkeammat hoito- ylläpitokustannukset)
- rahaston sijoittajaprofiilia
- lainojen korkoherkkyyden vaikutusta maksuvalmiuteen
- tulevia investointeja
- varojen ja velkojen yhdistämistä stressitesteissä
- Osalla yhtiöistä oli edelleen kehitettävää stressitestien tulosten raportoinnissa hallitukselle
- Osalla yhtiöistä oli kehitettävää yhtiön likviditeettistressitestejä käsittelevässä sisäisessä ohjeistuksessa.
Lisäksi Finanssivalvonta havaitsi muun muassa seuraavia hyviä käytäntöjä liittyen stressitesteihin:
- Stressitestit sisältävät useita ja kattavia skenaarioita, joissa huomioidaan sekä rahaston varojen likvidointiajat että erityyppiset markkinariskit
- Stressitesteissä on arvioitu huomattavan suurten lunastusten ja/tai useaan lunastusajankohtaan kohdistettujen lunastusten vaikutusta rahaston maksuvalmiuteen
- Stressitestien tuloksista raportoidaan tiheämmin poikkeuksellisessa markkinatilanteessa
- Rahaston likvideille varoille on asetettu vähimmäisraja.
Finanssivalvonta katsoo, että kiinteistörahastoilla on perusteltua olla tietty osuus rahaston sijoituksista sijoitettuna varoihin, joiden likvidointiaika on lyhyempi kuin rahasto-osuuksien lunastusten ilmoitusaika. Likvidien varojen osuus riippuu luonnollisesti rahaston varojen luonteesta, markkinatilanteesta ja mahdollisesti muista tekijöistä, mutta Finanssivalvonnan näkemyksen mukaan alle kymmenen prosentin osuus rahaston kokonaisvaroista voi johtaa jo helposti ongelmiin.
Teema-arvioon kohteena oleville yhtiöille on lähetetty kirjeet sisältäen Finanssivalvonnan havainnot ja kehotus ryhtyä toimenpiteisiin rahastojen stressitesteissä havaittujen puutteiden korjaamiseksi. Finanssivalvonta on myös edellyttänyt, että yhtiöiden hallitukset käsittelevät Finanssivalvonnan havainnot ja hyväksyvät yhtiön toimenpidesuunnitelman puutteiden korjaamiseksi. Finanssivalvonta arvioi yhtiöiden toimenpiteitä ja seuraa niiden edistymistä.
Lisäksi Finanssivalvonta on koonnut sääntelyn asettamat edellytykset ja Finanssivalvonnan näkemykset liitteenä olevaan raporttiin. Finanssivalvonta kehottaa myös kaikkia rahastoyhtiöitä ja vaihtoehtorahaston hoitajia, jotka eivät osallistuneet teema-arvioon, huomioimaan Finanssivalvonnan havainnot stressitesteistä soveltuvin osin kaikkien hoitamiensa rahastojen osalta.
Teema-arvio jatkoa aikaisimmille valvontatoimenpiteille
Teema-arvio kiinteistörahastojen stressitesteistä oli jatkoa Finanssivalvonnan aikaisemmille valvontatoimenpiteille liittyen rahastojen likviditeetinhallintaan. Lisäksi viime vuonna alkanut epävarmempi markkinatilanne kiinteistömarkkinoilla johti myös tarpeeseen tarkastella kiinteistörahastojen likviditeetinhallintaa poikkeuksellisessa markkinatilanteessa.
Finanssivalvonta on vuosina 2019–2022 tarkastellut rahastojen likviditeetinhallintaa ja arvonmääritystä seuraavien valvontatoimenpiteiden kautta:
- Teema-arvio sijoitusrahastojen ja erikoissijoitusrahastojen arvostusprosesseista (2022)
- Kaksi teema-arviota liittyen sijoitusrahastojen ja kooltaan merkittävien erikoissijoitusrahastojen likviditeetinhallinnasta (2021)
- Teema-arvio liittyen kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen arvonmäärityskysymyksistä ja likviditeetinhallinnasta (2019)
Muutoksia rahastojen lunastuspolitiikkaan ja likviditeetinhallintavälineisiin markkinatilanteen johdosta
Sääntely edellyttää, että vaihtoehtorahaston sijoitusstrategian, likviditeettiprofiilin ja lunastuspolitiikan on oltava keskenään johdonmukaisia. Kiinteistörahastoista valtaosa on avoinna merkinnöille neljä kertaa vuodessa ja lunastuksille joko neljä tai kaksi kertaa vuodessa. Kiinteistörahastojen lunastusehdoissa on poikkeavia käytäntöjä koskien lunastustoimeksiantojen ilmoittamisesta. Suurimman osan rahaston lunastuksista tulee ilmoittaa viimeistään edellisenä lunastusajankohtana, eli joko kolme tai kuusi kuukautta ennen lunastusajankohtaa. Muutaman rahaston lunastuksista voi kuitenkin ilmoittaa lyhyemmällä ilmoitusajalla. Lyhyempi lunastusten ilmoitusaika koskee osalla rahastoista vain lunastuksia, jotka eivät ylitä tiettyä euromäärää.
Osa yhtiöistä on muuttanut kiinteistörahastojen sääntöjä poikkeuksellisen markkinatilanteen johdosta, esimerkiksi aikaistamalla lunastustoimeksiantojen ilmoitusaikaa. Lisäksi osa yhtiöistä on muuttanut kiinteistörahastojen lunastusfrekvenssiä, eli sitä kuinka usein rahasto on auki lunastuksille.
Finanssivalvonta katsoo, että likviditeetinhallintavälineitä on käytettävä vain tilanteissa, joissa rahaston poikkeuksellinen likviditeettitilanne sitä vaatii. Tämä tarkoittaa sitä, että rahaston lunastusten hoitaminen normaalissa markkinatilanteessa ei tule perustua likviditeetinhallintavälineiden, kuten lyhytaikaisen velan käyttöön tai lunastusten rajoittamiseen. Yhtiöiden tulee suunnitella rahaston likviditeetinhallinta ja miten välineitä tullaan käyttämään haastavimmissa markkinatilanteissa, joissa niitä tarvitaan. Likviditeetinhallintavälineitä tulee käyttää johdonmukaisesti turvaamaan osuudenomistajien yhdenvertaisuus.
Lisätietoja antaa
- Marko Hovi, johtava valvoja, puhelin 09 183 5404 tai marko.hovi(at)finanssivalvonta.fi
- Anna Mäkipeska, vanhempi valvoja, puhelin 09 183 5023 tai anna.makipeska(at)finanssivalvonta.fi.