Fastighetsinvesteringar – tillförlitlig värdering i arbetspensionsanstaltens process för fastställande av verkligt värde
Enligt föreskrifter och anvisningar 14/2012 och 15/2012 ska bestämmandet av det verkliga värdet på en fastighet grunda sig på den tillförlitliga värdering som årligen görs för varje fastighet.
I värdebestämningsprocessen ska sådana regelenliga och fortlöpande beräkningsvillkor som har en utjämnande effekt på värdeförändringen inte tillämpas. Om investeringarnas verkliga värde ändras först när ett visst tröskelvärde överskrids, är marknadsvärderingarna inte uppdaterade på det sätt som regleringen avser. Sådana beräkningsmetoder som hänför sig till alla fastighetsinvesteringar på samma sätt och som symmetriskt jämnar ut värdestegringar och värdenedgångar är enligt Finansinspektionens tolkning inte sådana metoder som avses i föreskrifterna och anvisningarna eller förenliga med försiktighetsprincipen.
En avvikelse från en tillförlitlig värdering enligt försiktighetsprincipen är möjlig från fall till fall beroende på marknadsförhållandena eller av fastighetsspecifika orsaker. En sådan avvikelse ska dokumenteras med motiveringar.
Dessutom förutsätter Finansinspektionen att det verkliga värdet av en fastighet granskas om det finns tecken på en betydande nedgång i värdet på ett fastighetsinvesteringsobjekt.
Närmare upplysningar lämnas av
Juhana Toiviainen, senior specialist, tfn 09 183 5289 eller juhana.toiviainen(at)fiva.fi
Regleringsgrund:
Lag om beräkning av solvensgränsen för pensionsanstalter och om diversifiering av placeringar (315/2015)
25 § Värdering av tillgångar
Vid beräkning av solvensgränsen ska placeringarna värderas till verkligt värde.
Värdering av skade- och livförsäkringsbolagens tillgångar i solvensberäkningen
Bestämmelser om värderingen av tillgångar finns i försäkringsbolagslagen, kommissionens delegerade förordning (EU) 2015/35 samt i Finansinspektionens anvisningar (Föreskrifter och anvisningar 9/2015 Liv- och skadeförsäkringsbolag, riktlinjer om Solvens II del II, andra än rapporteringsanvisningarna, Riktlinjer för redovisning och värdering av tillgångar och skulder som inte är försäkringstekniska avsättningar).
Föreskrifter och anvisningar om bokföring, bokslut och verksamhetsberättelse: Försäkringsbolag, arbetspensionsförsäkringsbolag, försäkringsföreningar, försäkringsholdingsammanslutningar, filialer till försäkringsbolag från tredje land och pensionsanstalter som grundats genom lag (Föreskrifter och anvisningar 14/2012)
10.1.1 Beräkning av verkliga värden för fastighetsplaceringar
(10) Med ett fastighetsobjekt avses en fastighet, en byggnad, konstruktion eller annan inrättning på annans mark, överlåtbar hyresrätt som hänför sig till mark, lantegendom, obrutet område, vattenområde, nyttjanderätt till vattenkraft och aktier i ett bestämt bostads- eller fastighetsaktiebolag. Jordområde, byggnader och deras lösöre anses höra till fastigheten.
FÖRESKRIFT (styckena 11–12)
(11) Bestämmandet av det verkliga värdet på en fastighet ska grunda sig på den tillförlitliga värdering som årligen görs för varje fastighet. Den som gör beräkningen ska ha tillräcklig sakkunskap.
(12) Med verkligt värde avses marknadsvärdet på värderingsdagen
Föreskrifter och anvisningar om bokföring, bokslut och verksamhetsberättelse: Pensionskassor och pensionsstiftelser (Föreskrifter och anvisningar 15/2012)
9.1.1 Beräkning av verkliga värden för fastighetsplaceringar
(9) Med ett fastighetsobjekt avses en fastighet, en byggnad, konstruktion eller annan inrättning på annans mark, överlåtbar hyresrätt som hänför sig till mark, lantegendom, obrutet område, vattenområde, nyttjanderätt till vattenkraft och aktier i ett bestämt bostads- eller fastighetsaktiebolag. Jordområde, byggnader och deras lösöre anses höra till fastigheten.
FÖRESKRIFT (styckena 10–11)
(10) Bestämningen av verkligt värde ska grunda sig på en tillförlitlig värdering av de enskilda fastigheterna som görs varje år. Den som gör beräkningen ska ha tillräcklig sakkunskap.
(11) Med verkligt värde avses marknadsvärdet på värderingsdagen.