Avkastningen på direkta fastighetsinveste-ringar inom försäkringssektorn 2023 var negativ, aktörerna hade i huvudsak en rationell värderingspraxis
Enligt Finansinspektionens tematiska bedömning var avkastningen på direkta fastighetsinvesteringar inom försäkringssektorn ca -7 procent förra året. Det här var första gången under Finansinspektionens investeringsrapportering i nuvarande form, dvs. från och med 2010, som avkastningen på tillgångsklassen var negativ. Den kumulativa avkastningen under samma tidsperiod var fortsättningsvis ca 44 procent positiv. Avkastningarna uppvisade emellertid betydande variationer i försäkringsanstalterna, vilka bl.a. berodde på viktningen av enskilda objekt och fastigheternas läge.
Finansinspektionens bedömde fördelningen av direkta fastighetsinvesteringar, använda värderingsmetoder och avkastningen i privata och offentliga pensionsanstalter som bedriver pensionsförsäkring samt i liv- och skadeförsäkringsbolag. År 2023 var exceptionellt svagt på den inhemska fastighetsmarknaden: fastigheternas värde sjönk kraftigt samtidigt som handelsvolymerna var de lägsta på tio år.
Mätt i euro har alla fastighetsinvesteringars viktning redan stigit till över 27 miljarder euro, dvs. de har ökat med nästan en tredjedel på tio år. Ökningen av vikten i fastighetsinvesteringar har gjorts särskilt via fondplaceringar och andelen sådana investeringar har mer en fördubblats under granskningsperioden. Å andra sidan har fastighetsinvesteringarnas vikt i förhållande till de totala investeringstillgångarna till och med sjunkit något, då beloppet investeringstillgångar samtidigt stigit totalt sett.
Inom försäkringsanstalternas placeringsallokering framhävs självfallet pensionsanstalternas avsevärda storlek i förhållande till den övriga försäkringssektorn. Både i liv- och i skadeförsäkringsbolagen är de direkta fastighetsinvesteringarnas genomsnittliga vikt ca 7 procent av de totala investeringstillgångarna, i pensionsanstalterna på motsvarande sätt ca 6 procent.
De direkta fastighetsinvesteringarnas fördelning på bostads- och affärsfastigheter
Skillnaderna på bostads- och affärsfastighetsmarknaden innebär också olika risker både för investerare och för finansmarknaden mer omfattande. Tyngdpunkten för försäkringsanstalternas direkta fastighetsinvesteringar ligger tydligt på affärsfastigheter, vilka har en vikt på över 70 procent inom alla sektorer.
Marknadsvärderingen av fastigheter
Fastigheter marknadsvärderas typiskt antingen med handelsvärdes- eller avkastningsvärdemetoden. Vad gäller den först nämnda härleds marknadsvärdet från försäljning av likadana och motsvarande fastighetsobjekt eller från andra värderingsuppgifter. I avkastningsvärdemetoden fastställs fastighetens värde som ett nuvärde på framtida kassaflöden. Försäkringsanstalterna använder i första hand avkastningsvärdemetoden för värderingen av sina direkta fastighetsinvesteringar. I en del av försäkringsanstalterna används även ett genomsnitt av handelsvärdes- och avkastningsvärdemetoden, delvis även beroende på fastighetsobjekt.
Oberoende av regleringsramen kan det konstateras att fastighetsinvesteringarna bör värderas varje år, antingen av en utomstående värderare eller av försäkringsanstaltens interna värderingsfunktion. Värderingsmetoderna ska vara konsekventa och de ska inte ändras utgående från marknadssituationen annat än av motiverade skäl. Grunderna för och slutledningarna av de interna värderingarna ska också dokumenteras.
Handel med och nedskrivningar av direkta fastigheter 2023
Handeln med fastigheter var tämligen anspråkslös förra året, vilket delvis förklaras med sjunkande handelsvolymer på hela marknaden och med att fastigheter typiskt är långsiktiga investeringsobjekt. Vid en granskning netto var försäkringsanstalterna köpare, inte säljare, på fastighetsmarknaden.
Nedskrivningarna uppgick till sammanlagt 1,6 miljarder euro, och de hänförde sig särskilt till affärsfastigheter. I förhållande till hela investeringsmassan – över 280 miljarder euro vid utgången av 2023 – kan siffran anses vara tämligen försiktig. Allmänt taget gjorde nästan alla försäkringsanstalter nedskrivningar i nettobelopp beräknat, vilket också är förväntat i detta marknadsläge. De brister eller fördröjningar som förekom hos en del av aktörerna i den tidigare värderingspraxisen syntes emellertid fortfarande i värderingsnivårena förra året, då de element som jämnar ut avkastningarna – eller buffertarna – även upplöstes på tillsynsmyndighetens uppmaning. Utan dessa faktorer skulle nedskrivningsbeloppet rätt säkert ha varit större.
Sammanfattning av den tematiska bedömningens resultat
Som helhet bedömt visar den tematiska bedömningen att värderingspraxisen tämligen väl följer regleringen. Enskilda undantag finns fortfarande och i fråga om den kommer Finansinspektionen att vidta fortsatta åtgärder ännu innevarande år.
Det förekom exceptionellt stora variationer i avkastningarna. Detta kan delvis förklaras med korrigeringen av värderingspraxisen, vilken även Finansinspektionen påpekade genom ett tillsynsmeddelande 2023 (länk till meddelandet)
Den tematiska bedömningen förtydligade tillsynsmyndighetens uppfattning om hur avkastningen på direkta fastighetsinvesteringar bildas och huruvida aktörernas marknadsvärderingar är uppdaterade. Helhetsbilden utifrån bedömningen är att det ur tillsynshänseende inte finns någon betydande oro i anslutning till tillgångsklassen. Fastighetsmarknadens utveckling är emellertid föremål för särskild uppföljning med anledning av marknadsläget.
Närmare upplysningar lämnas av
Mikko Sinersalo, ledande specialist, tfn 09 183 5542 eller mikko.sinersalo(at)fiva.fi