Fastighetsfondernas stresstest behöver ytterligare utvecklas

Finansinspektionen genomförde i början av år 2023 en tematisk bedömning om likviditetsstresstest i specialplaceringsfonder som placerar i fastigheter (nedan även ”fastighetsfonder”). Målet med den tematiska bedömningen var att säkerställa att likviditetsrisken i fastighetsfonder bedöms med hjälp av regelbundna omfattande stresstest i enlighet med regleringen både i normala och exceptionella marknadslägen. Syftet med fondernas likviditetsstresstest är att säkerställa att fonden är tillräckligt likvid i förhållande till fondens inlösen­villkor och att stärka fondförvaltarens förmåga att förvalta fondens likviditet enligt investerarnas intresse.

I den tematiska bedömningen granskades stresstesten hos tolv fastighetsfonder som förvaltas av nio förvaltare av alternativa investeringsfonder (AIF-förvaltare) (nedan alla tillsammans bolag) samt bolagens skriftliga policy om stresstest och rapporteringen av resultaten av stresstesten till bolagens ledning och styrelse.

Finansinspektionen gjorde följande iakttagelser i samband med den tematiska bedömningen av fastighetsfondernas likviditetsstresstest. Mängden och typen av brister varierade i de olika bolagen.

• En del av bolagen behandlade inte i sina stresstestscenarier i tillräcklig grad till exempel:
  • den tid som krävs för likvidation av fondens tillgångar i normala och exceptionella marknadslägen
  • marknadsriskerna i anslutning till fastigheter (t.ex. värdeminskning på fastigheter, högre skötsel- och underhållskostnader)
  • fondens investerarprofil
  • inverkan av lånens räntekänslighet på likviditeten
  • framtida investeringar
  • kombinerade likviditetsstresstester på tillgångar och skulder
    
    
• En del av bolagen behöver ytterligare utveckla rapporteringen av resultaten av stresstesten till styrelsen.
• En del av bolagen behöver utveckla de interna anvisningarna om bolagets likviditetsstresstest.

Därtill observerade Finansinspektionen bland annat följande goda praxis i anknytning till stresstesten:

• Stresstesten innehåller flera och täckande scenarier där man beaktar både den tid som krävs för att likvidera fondens tillgångar och olika typer av marknadsrisker.
• I stresstesten har man bedömt hur betydligt stora inlösen och/eller flera inlösen som gäller samma inlösentidpunkt inverkar på fondens likviditet.
• Resultaten av stresstesten rapporteras oftare i exceptionella marknadslägen.
• Det har ställts en minimigräns för fondens likvida tillgångar.

Finansinspektionen att det är motiverat för fastighetsfonder att en del av fondens investeringar är gjorda i tillgångar som kräver en kortare tid för likvidation än anmälningstiden för inlösen av fondandelar. Andelen likvida tillgångar är naturligtvis beroende av typen av tillgångar i fonden, marknadssituationen och eventuellt även av andra faktorer, men enligt Finansinspektionen kan redan en andel på under tio procent av fondens totala tillgångar lätt leda till problem.

De bolag som var föremål för den tematiska bedömningen har fått ett brev som innehåller Finans­inspektionens iakttagelser och en uppmaning om att åtgärda de brister som observerades i stresstesten. Finansinspektionen förutsätter också att bolagens styrelser behandlar Finansinspek­tio­nens iakttagelser och godkänner bolagets åtgärdsplan för att korrigera bristerna. Finansinspek­tionen bedömer bolagens åtgärder och följer upp hur de framskrider.

Finansinspektionen har också sammanställt förutsättningarna i regleringen och Finansinspek­tionens synpunkter på den bifogade rapporten. Finansinspektionen uppmanar också alla fondbolag och AIF-förvaltare som inte deltog i den tematiska bedömningen att i tillämpliga delar beakta Finansinspektionens iakttagelser om stresstesten i fråga om alla de fonder som de förvaltar. 

Den tematiska bedömningen är en fortsättning på de tidigare tillsynsåtgärderna

Den tematiska bedömningen av fastighetsfondernas stresstest var en fortsättning på Finans­inspektionens tidigare tillsynsåtgärder gällande fondernas likviditetshantering. Den ökade osäkerheten på fastighetsmarknaden som började förra året ledde också till ett behov av att se över fastighetsfondernas likviditetshantering i exceptionella marknadslägen.

Under åren 2019–2022 granskade Finansinspektionen fondernas likviditetshantering och värdebestämning via följande tillsynsåtgärder:

• Tematisk bedömning om värdering av tillgångar i placeringsfonder och specialplaceringsfonder (2022)
• Två tematiska bedömningar om likviditetshantering i placeringsfonder och specialplaceringsfonder som är betydande på grund av sin storlek (2021)
• Tematisk bedömning av värderingsfrågor och likviditetshantering hos specialplaceringsfonder som investerar i fastigheter (2019)

Ändringar i fondernas inlösenpolicy och likviditetshanteringsinstrument med anledning av marknadsläget

Regleringen förutsätter att AIF-fondens investeringsstrategi, likviditetsprofil och inlösenpolicy är konsekventa sinsemellan. Majoriteten av fastighetsfonderna är öppna för teckning fyra gånger om året och för inlösen antingen fyra eller två gånger om året. I fastighetsfondernas inlösenvillkor finns avvikande praxis om när en inlösenorder ska anmälas. Inlösen i fonden ska oftast anmälas senast vid den föregående tidpunkten för inlösen, dvs. antingen tre eller sex månader före tidpunkten för inlösen. I vissa fonder kan inlösen emellertid anmälas med en kortare anmälningstid. En kortare anmälningstid för inlösen gäller i den del av fonderna endast inlösen som inte överstiger ett visst eurobelopp.

Vissa bolag har ändrat fastighetsfondernas stadgar med anledning av det exceptionella marknads­läget genom att till exempel tidigarelägga anmälningstiden för inlösenorder. En del av bolagen har även ändrat fastighetsfondernas inlösenfrekvens, dvs. hur ofta fonden är öppen för inlösen. 

Finansinspektionen anser att likviditetshanteringsinstrumenten endast ska användas i situationer där fondens likviditet så kräver. Det innebär att hanteringen av inlösen i fonden i normala marknadslägen inte ska grunda sig på användningen av likviditetshanteringsinstrument, såsom kortfristiga skulder eller begränsning av inlösen. Bolagen ska planera fondens likviditetshantering och på vilket sätt instrumenten kommer att användas i mer krävande marknadssituationer där de behövs. Likviditetshanteringsinstrument ska användas konsekvent för att trygga att andelsägarna behandlas lika.

Närmare upplysningar lämnas av

• Marko Hovi, ledande övervakare, tfn 09 183 5404 eller marko.hovi(at)fiva.fi 
• Anna Mäkipeska, senior övervakare, tfn 09 183 5023 eller anna.makipeska(at)fiva.fi

Bilaga

• Tematisk bedömning om likviditetsstresstest i specialplaceringsfonder som placerar i fastigheter: Förutsättningar i reglering och Finansinspektionens syn på likviditetsstresstesten(pdf)